米中古住宅販売が16年ぶり低水準　持ち家を売らずに担保で借りる所有者

米国の中古住宅販売は16年ぶりの低いペースに落ち込んだ。その理由は、何百万件もの住宅ローン契約書にある。誰も手放したくない低金利のローンだ。家を売る代わりに、所有者は手放したくない自宅を担保に借り入れている。

この膠着状態の影響は、不動産仲介の現場にとどまらない。初めて住宅を購入する人は、今世紀で最も高い水準に迫る借入コストに直面している一方、低金利のローンを抱える所有者には、今の家にとどまる理由が十分にある。そして通常ならこうした負担を和らげるはずの米連邦準備制度理事会は、再びそれを強めようとしている。

販売は急減、価格はほぼ横ばい

National Association of Realtorsによると、10月の中古住宅販売は年率換算で375万戸となり、9月から5.5％、前年から8.8％減少した。2010年8月以来の低水準だ。販売は中西部、南部、西部で落ち込み、北東部では横ばいだった。一方、価格はほとんど動かなかった。販売価格の中央値は41万6,700ドルで、前年の水準をわずかに上回った。

同業界団体のチーフエコノミスト、ローレンス・ユン（Lawrence Yun）は、住宅ローン金利が「2023年の1カ月を除けば、2000年以来の最高水準まで上昇した」ことを要因に挙げた。30年固定金利型ローンの平均金利は7.2％前後で、今週発表された市場予想を上回るインフレ統計を受け、わずか1日で7.30％まで跳ね上がった。Mortgage News Dailyによると、パンデミック期には同じローンの金利は3％をわずかに超える程度だった。

昔の低金利ローンは引っ越しより価値がある

Realtor.comが連邦政府のデータを分析したところ、第2四半期時点で、米国の住宅ローン残高の49.1％は金利が4％以下だった。こうしたローンを7％超の新たなローンに借り換えれば、毎月の返済額が数百ドル増える可能性がある。そのため、現金が必要な所有者は、住宅資産を担保にした融資枠を利用する。ニューヨーク連邦準備銀行によると、こうした融資枠の残高は第3四半期に230億ドル増加し、2005年以来最大の伸びを記録。総額は4,810億ドルに達した。

貸し手は、両側から停滞の影響を受けている。Mortgage Bankers Associationによると、借り換えの申請は前年の水準を57％下回り、住宅購入の申請も18％減少した。金利が一時的に下がり、一部の買い手が市場に戻った後も、この状況は変わらなかった。

住宅資産を担保にした借り入れも変動金利

ユンは、状況を前向きに捉える見方を示している。米国の住宅所有者8,800万人の大半は財務的に健全な状態にあり、金利が下がれば、先送りされてきた大きな需要が動き出す可能性があるという。Realtor.comのチーフエコノミスト、ダニエル・ヘイル（Danielle Hale）も、販売がこの低水準にとどまり続けるとは考えていないと述べた。どちらの見方も、資金調達コストの低下を前提としているが、市場参加者は逆の展開に賭けている。Bankrateによると、住宅資産担保融資枠は通常、変動金利で、11月初めの平均金利は7.49％だった。そのため、米連邦準備制度理事会が利上げするたびに、売却ではなく融資枠を選んだ所有者が直撃を受ける。残高は2009年のピーク、約7,140億ドルを大きく下回るものの、これで18四半期連続の増加となった。

これらの数字が示すのは、米国特有の問題だ。米国の住宅ローンの大半は30年固定金利で組まれているため、所有者は圧力を受けても売却せず、身動きが取れなくなる。英国では、イングランド銀行が今月、政策金利を4％に引き上げた。固定金利型ローンの期間は通常数年のため、金利上昇は家計により早く響く。

次の販売統計発表を前に、FRBが会合へ

10月の消費者物価は0.4％上昇し、エコノミスト予想の0.3％を上回った。CMEのFedWatchツールによると、市場では12月の利上げが確実視されており、約88％が0.25ポイントの引き上げを、残りは0.5ポイントの引き上げを見込んでいる。米連邦準備制度理事会の政策金利の誘導目標は、9月の引き上げを経て3.75～4％となった。2023年以来初めての利上げだった。政策当局者は12月8日に年内最後の会合を開き、National Association of Realtorsは12月9日に11月の販売統計を発表する。

利上げになれば、買い手にとっては新たな住宅ローンの負担が増す。売却せずに住み続けるため、自宅を担保に借り入れた所有者にとっても、家のコストはさらに高くなる。

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